LMNP : Quelle est la différence entre le régime micro-foncier et réel ?

Rappel de la définition d’un loueur en meublé non professionnel

La fiscalité de la location meublée présente de belles opportunités afin de réduire vos impôts de vos investissements locatifs. Deux choix s’offrent à vous quant à l’imposition de vos revenus locatifs : le régime micro BIC ou le régime réel. Ce choix va conditionner dans de large proportion les impôts que vous allez payer sur vos revenus locatifs.

Le loueur meublé non professionnel définit toute personne pratiquant de la location meublée. Il s’agit donc du statut que vous aurez lorsque vous voudrez investir dans un bien immobilier à des fins de location en meublé.

Les locations meublées classiques (bail d’habitation en meublé); les locations saisonnières ainsi que les locations de tourismes classés et chambres d’hôtels sont concernées par le statut LMNP.

Il est à noter que le statut LMNP s’applique si vos recettes de location annuelles sont inférieures à 23 000 €. Au-delà, vous basculez sous le statut LMP. Par ailleurs, ces mêmes recettes ne sont pas supérieures aux revenus d’activité du foyer fiscal (salaires et traitement et autres revenus BIC, BA, et BNC).

 

L’obligation déclarative du statut LMNP

Vous devez obligatoirement détenir un numéro de SIRET (comme si vous étiez une entreprise). Il s’obtient en transmettant le Cerfa P0i auprès du greffe du tribunal de commerce du ressort du bien immobilier mis en location.

Dans le Cerfa, vous aurez à choisir en case 11 entre le régime réel et le régime micro BIC (régime micro foncier). Bien que votre choix ne soit pas irrévocable, nous vous conseillons de bien choisir dès le début !

 

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Le régime du micro foncier et réel

Dans le régime micro-foncier, en déclarant les loyers hors charges encaissés dans l’année, vous obtenez un abattement de 30 % sur la somme déclarée. L’imposition se fera sur les 70 % restants. Il s’applique lorsque vos revenus ne sont pas supérieurs à 15 000 € par an.

Quant au régime réel, c’est le régime qui s’impose lorsque vous percevez plus de 15 000 euros. Il permet de déduire des loyers annuels certaines charges. Nous pouvons citer les charges déductibles par exemple les dépenses de travaux de réparation et d’amélioration, les dépenses de diagnostics, les provisions pour charges de copropriété, excepté les charges locatives ou dites « récupérables » les frais de gestion, frais de procédure, commissions versées pour la gestion locative, frais de gérance d’un immeuble, frais d’avocat, huissier, les primes d’assurance du bien et des loyers impayés les taxes foncières, la taxe annuelle sur les bureaux, les intérêts d’emprunt, l’assurance liée au prêt et les frais de constitution du dossier.

• des indemnités d’éviction et de relogement dans certains cas ;
• des déductions forfaitaires spécifiques dans le cadre des dispositifs Pinel, Louer abordable (Cosse ancien), Denormandie (prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 par l’article 75 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022), Borloo neuf, Scellier intermédiaire, Robien ZZR, Borloo ancien, Besson ancien (il est nécessaire de remplir la déclaration 2044S dédiée aux régimes spéciaux).