Réussir un démembrement de propriété

Comment fonctionne la nue-propriété ?

La Nue-Propriété est le fruit du démembrement d’un bien immobilier. Ce procédé consiste à scinder une pleine propriété en deux parties :  l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit est le droit de jouir des loyers ou du bien en lui-même et la nue-propriété permet de posséder le logement et d’en disposer.

L’intérêt de cette démarche est de procéder à une démarche fiscale ou patrimoniale. En effet, on utilise cet investissement immobilier pour prévoir la transmission de son patrimoine, ou pour bénéficier d’une défiscalisation.

La nue-propriété est toujours limitée dans le temps. L’usufruit s’achève après 10 ou 20 ans, et le nu-propriétaire obtient la pleine propriété du bien.

 

Pourquoi investir en nue-propriété ?

Cette typologie d’investissement permet de faire l’acquisition de biens à une valeur inférieure de celle du marché immobilier. Cette méthode présente de multiples avantages :

 

• Une exonération intéressante : Lors de l’acquisition d’un bien en nue-propriété, vous jouissez d’un abattement d’environ 40 % sur le prix initial du bien. Ce rabais à lieu puisque vous ne jouissez pas des loyers en tant que nu-propriétaire.

 

• Aucun frais ou charge à payer : pendant un démembrement de propriété, c’est l’usufruitier qui habite le bien ou le loue afin de jouir des loyers. Il doit donc conserver le logement en bon état et donc s’acquitter d’éventuels travaux ou charges annexes.

 

• Pleine propriété après le démembrement : à la fin de la période d’usufruit, le nu-propriétaire obtient la pleine possession du bien gratuitement.

 

• Une fiscalité attrayante : les avantages fiscaux en nue-propriété sont également très avantageux : il n’y a pas d’IFI sur la nue-propriété. Cette dernière est redevable par l’usufruitier. De plus, l’exonération des revenus fonciers est très intéressante. Comme le nu-propriétaire ne perçoit aucune rente sur le bien, aucun revenu foncier sera donc à déclarer. Le démembrement de propriété permet également de transmettre son patrimoine.

 

Si vous souhaitez optimiser une succession et céder votre résidence principale à un de vos enfants, vous démembrez donc votre propriété. Donc vous devenez un usufruitier et votre enfant devient nu-propriétaire. Les frais à acquitter sont donc uniquement basés sur la valeur de la nue-propriété. Ce calcul se fait en se réfère au barème de l’administration fiscale. Plus l’usufruitier est âgé, plus son usufruit diminue, et la valeur de la nue-propriété augmente donc.

Au moment d’hériter, l’usufruit s’achève et le successeur devient le plein propriétaire du bien.

 

Nos conseils pour sélectionner un bien en nue-propriété

Il est impératif d’investir dans une ville attrayante dans laquelle le marché immobilier y est actif. En effet, avant de démembrer un bien, cela reste un investissement locatif. Il existe plusieurs cas de figure :

• une ville où le bassin d’emploi est important ;
• une ville touristique pour mettre en location pendant les vacances.

Au-delà de la ville choisie, le quartier doit en lui-même être propre, sécurisé et distrayant pour les futurs locataires. De plus, un environnement vert ne sera que du bonus pour votre qualité d’investissement locatif.

 

Qui peut investir en nue-propriété ?

L’investissement en nue-propriété est destiné à de nombreux investisseurs, aux objectifs patrimoniaux souvent communs.

Si vous souhaitez anticiper votre retraite, ce type d’investissement reste très avantageux. En effet, vous pouvez disposer d’un bien pendant 10 ans à 20 ans, puis en obtenir la pleine propriété sans frais. Ce type d’investissement est donc très pratique pour un futur retraité en voulant faire l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire.

Les investisseurs simplement attirés par l’avantageuse fiscalité de la nue-propriété devraient également envisager le démembrement. Ce type d’investissement est en effet exclu de l’IFI ( Impôt sur la fortune immobilière).

Donc, plusieurs profils sont adaptés à l’investissement en nue-propriété. Il est à noter que cela permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse et surtout d’une plus-value du prix du bien lors de la reprise de la pleine propriété.

 

Cas pratique d’un bon investissement en nue-propriété

Madame T. achète un appartement d’une valeur de 200 000 euros. Investir en nue-propriété provoque un abattement de 40 %. Madame T. investit donc 200 000 € – 40 %, soit 120 000 € et réalise une économie de 80 000 € dès l’achat.

Elle retrouvera la pleine propriété de ce bien immobilier après 20 ans, à la fin de la période d’usufruit, sans frais supplémentaires à payer.