Copropriété, syndic … : la nouvelle donne en 2021

L’investissement locatif en copropriété

Si vous êtes propriétaire d’un appartement ou que vous souhaitez réaliser un investissement locatif sur un bien appartenant à un habitat collectif, vous êtes probablement familier de la notion de “copropriété”.

A compter du 1er juillet 2021, des changements sont à prévoir concernant les règles s’appliquant aux copropriétés : règlement, paramètres du vote, changement de syndic… passons en revue la nouvelle donne concernant les obligations des copropriétaires.

Si vous souhaitez investir dans un bien neuf ou ancien sis dans une copropriété (en Loi Pinel ou Loi Malraux par exemple), il existe plusieurs avantages au statut de la copropriété du point de vue de la gestion de votre bien et de son entretien : 

• Le syndic est chargé de la gestion de l’entretien de la copropriété. Il mandate les intervenants et détermine le budget prévisionnel chaque année, ce qui représente un gain de temps important pour les copropriétaires.
• Chaque dépense, qu’il s’agisse de dépenses d’entretien ou de travaux, est mutualisée et doit contribuer à apporter une valeur ajoutée à l’ensemble de la copropriété.
• Un règlement de copropriété fixe les règles concernant toutes les parties privatives et communes et chaque copropriétaire est dans l’obligation d’en prendre connaissance : il s’agit d’un garde-fou efficace contre les litiges.

Cependant, en 2021, à l’issue de longs mois de restrictions sanitaires, les règles de la prise de décision en copropriété, de même que le format de certains documents, sont appelés à changer.

 

La mise en conformité impérative du règlement de copropriété

A la suite de l’adoption de la Loi ELAN en novembre 2018, il était prévu un délai de 3 ans pour que les syndicats de copropriétaires mettent en conformité leur règlement de copropriété. 

Ainsi, l’échéance de ce délai, fixée au 24 novembre 2021 approche à grand pas. Chaque conseil syndical doit donc s’assurer que le règlement de copropriété a bien fait l’objet des vérifications nécessaires :

• Les lots transitoires sont destinés à devenir des lots privatifs, par exemple un droit à construire un local rattaché à un appartement, mais non régularisé.
• Les parties communes spéciales sont celles affectées à un bâtiment, à une partie d’un bâtiment ou à un équipement commun, et les charges qui en découlent ne concernent qu’une catégorie de copropriétaires.
• Les parties communes à jouissance privative concernent les balcons, les loggias, les terrasses, les combles aménagés, etc.

Attention : Dans le cas d’un règlement qui n’aurait pas été ajusté à temps, sa non-conformité pourrait être un motif de refus d’une vente future au sein de la copropriété par le notaire.

 

Un changement de syndic plus ardu

Depuis 2019, une ordonnance précise les règles en cas de changement de syndic décidée par le conseil syndical. 

Ces nouvelles conditions avantagent le syndic sortant : 

• La résiliation du contrat du syndic doit être motivée et soumise à des délais,

• Le conseil à l’initiative de la résiliation doit notifier au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de l’AG à venir, 

• L’ordre du jour doit inclure la question de la désignation d’un nouveau syndic et la date anticipée de fin de contrat du syndic en place,
• L’AG doit être tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat.

Ces deux dernières contraintes sont difficiles à respecter, et dans le cas où elles ne seraient pas respectées, une indemnité peut être réclamée par le syndic sortant. 

 

Fin des restrictions sanitaires et du vote par correspondance 

Dans le cadre de la crise sanitaire, une disposition légale exceptionnelle autorisait tout syndic à imposer le vote par correspondance en AG. 

A compter du 1er juillet en revanche, le vote par correspondance ne sera maintenu qu’à titre complémentaire pour les assemblées en présentiel. Le syndic devra par ailleurs joindre un bulletin de vote dans chaque convocation.