Revenus fonciers : quelle imposition ?

Vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers que vous louez. Cela fait donc de vous un bailleur. Mais avant tout, vous êtes un contribuable, et les revenus que vous percevez chaque mois de vos locataires constituent des revenus fonciers qui sont donc imposables et qu’il vous faut déclarer chaque année sans faute.

En fonction du montant de vos revenus locatifs, vous avez le choix entre plusieurs options. Vous pouvez également espérer réduire quelque peu la facture en déduisant certaines de vos dépenses liées à l’entretien de votre patrimoine. Mais comment tout cela fonctionne-t-il ? Retour sur le B-A-BA du mode d’imposition de vos revenus fonciers.

Revenus fonciers : définition

Les revenus fonciers correspondent aux montants qu’un particulier retire de la mise en location d’un bien immobilier.

Les revenus fonciers sont généralement assimilés à des revenus locatifs, c’est-à-dire aux loyers payés par un locataire à son propriétaire bailleur.

Toutefois, les revenus fonciers peuvent aussi être synonymes de flux financiers issus d’investissements dans une Société Civile Immobilières (SCI) ou un Fonds de Placement Immobilier (FPI). A ce titre, tous les investissements locatifs  dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation du type loi Pinel, ou encore en loi Monuments Historiques sont imposables, au titre de l’Impôt sur le Revenu (IR), dans la catégorie des revenus fonciers.

En effet les revenus fonciers sont  imposables au même titre que n’importe quelle autre recette ou rente perçue par un contribuable français.

Attention ! les revenus issus des locations meublées (statut LMNP) sont imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Déclarer ses revenus fonciers 

Vous devez obligatoirement remplir, chaque année au printemps, un formulaire de déclaration d’impôt  (le cerfa n°2042) dans laquelle vous déclarez tous les revenus perçus (fonciers ou non).

Dans certains cas, vous devrez remplir des formulaires annexes pour la déclaration de vos revenus fonciers :

• Si vous avez opté pour le régime réel : vous déclarerez vos revenus fonciers sur le formulaire n°2044, annexé à la déclaration générale.
• Si vous avez investi dans le cadre d’un dispositif d’incitation fiscale (du type loi Pinel) : vous remplirez la déclaration n°2044-SPE.

Vous le savez sans doute déjà, il existe deux régimes d’imposition pour les revenus fonciers, dont le choix vous revient en fonction du montant de vos revenus mais aussi de vos charges : le régime micro-foncier (1) et le régime réel (2).

1. Si vos recettes annuelles sont inférieures à 15 000 €, c’est le premier qui s’applique par défaut, et vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers nets. Vous ne pourrez par contre déduire aucune de vos charges.
2. Si vos recettes annuelles dépassent 15 000 € , c’est donc le second qui s’applique et vous devrez déterminer vous-même votre revenu foncier net imposable. Vous aurez à remplir le formulaire N° 2044 ou N° 2044 S puis vous devrez reporter le résultat obtenu (bénéfice ou déficit – cf notre article) sur votre déclaration N° 2042.

Que puis-je déduire de mes revenus fonciers ?

Les dépenses déductibles de vos revenus fonciers sont généralement des dépenses de remise en état ou d’entretien de votre logement.

D’après le Code Général des Impôts (articles 29 et 31) , voici la liste des charges principales considérées comme déductibles par le fisc :

• Les frais de gestion, de garde et de procédure,
• Les dépenses d’entretien et de réparation ainsi que les dépenses d’amélioration,
• Les provisions pour charges de copropriété,
• Les primes d’assurance associées au logement loué,
• Les impôts et taxes,
• Les intérêts d’emprunt ;

A Noter : Les dépenses de reconstruction ou d’agrandissement du logement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers !

Pour déduire ces charges de vos revenus fonciers, conservez impérativement tous les justificatifs de paiement associés aux dépenses effectuées.

Les charges doivent également respecter trois conditions pour être déductibles : elles font partie de la liste des charges effectivement déductibles, vous incombent directement, et ont été acquittées au cours de l’année d’imposition.

Attention ! Les charges qui ne remplissent que partiellement ces conditions peuvent tout de même être déduites, mais pas en totalité.

Quel que soit votre profil, vous pouvez utiliser le comparateur Gridky afin de trouver le meilleur bien éligible au dispositif choisi, et adapté à votre projet !