Investissement immobilier : Ancien ou Neuf ?

Investir dans l’immobilier apparaît comme un choix intelligent à l’aune des très bas taux d’intérêts en termes de crédit immobilier, et des nombreux dispositifs d’incitations fiscales déployés à destination des particuliers.

Mais selon son profil et ses objectifs, il vaut mieux connaître les solutions les plus adaptées pour choisir entre un investissement dans l’immobilier neuf et ancien, où les écarts sont parfois significatifs pour l’acquéreur.

Les avantages du Neuf

De nombreux dispositifs incitent aujourd’hui à l’acquisition d’un bien neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Modernité est souvent gage d’une certaine qualité de vie pour les futurs occupants et d’une rentabilité assurée pour ceux qui choisiront l’investissement locatif.

La loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale qui s’adresse principalement aux acquéreurs de bien neufs ou rénovés et destinés à la location.

Les avantages fiscaux qu’il offre sont modulables en fonction de la durée choisie de mise en location du bien. Pour espérer bénéficier du dispositif Pinel, certaines conditions doivent être respectées, comme le type de bien immobilier, le montant du loyer et la zone géographique.

LMNP Censi-Bouvard

Le statut LMNP en Censi-Bouvard est un dispositif mis en place par l’État pour inciter les particuliers à investir dans des résidences de services neuves ou rénovées telles que les résidences étudiantes ou résidence sénior. 

Le principal avantage de l’opération est le bail commercial de 9 ans minimum conclu avec l’exploitant de la résidence, qui se chargera de proposer le bien à la location et reversera les loyers, que le bien soit vide ou non ! Ce statut est donc très peu contraignant pour le propriétaire, qui délègue la gestion tout en bénéficiant d’avantages. Pour les conserver, il devra néanmoins satisfaire certaines conditions.

Les avantages de l’Ancien

En effet, face à la vétusté du parc immobilier français, l’Etat a décidé de proposer des avantages fiscaux aux futurs investisseurs, qu’il s’agisse de particuliers ou de promoteurs.

Loi Pinel :

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, la loi Pinel n’est pas réservée aux seuls logements neufs.

Depuis 2019, des biens anciens sont ainsi éligibles au dispositif Pinel Ancien, renouvelé en 2020 pour une durée de 4 ans dans certaines zones. Tous les investisseurs souhaitant bénéficier du dispositif Pinel Ancien doivent toutefois respecter un certain nombre de conditions pour espérer une défiscalisation de l’opération.

Loi Denormandie :

Depuis 2019, la loi Denormandie ouvre droit à la même réduction d’impôt qu’un investissement Pinel ancien .

Quelques éléments différencient néanmoins ce dispositif de la loi Pinel :

• Le budget de travaux doit représenter 25 % du total de l’opération.
• Les investisseurs doivent obligatoirement confier la rénovation du bien à des professionnels.
• Les logements rénovés sous la loi Denormandie ne sont pas tenus de répondre aux critères de réglementation énergétique (RT2012 ou BBC) pour ouvrir droit à une réduction d’impôt.

Loi Malraux

Depuis 1962, la loi Malraux offre un avantage fiscal aux investisseurs achetant un bien ancien ou classé à rénover, sous la forme d’un pourcentage du montant des travaux de renovation entrepris  (22 % pour un bien situé dans un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine et 30 % pour un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur ou en Secteur Sauvegardé).

Le dispositif suppose cependant que le propriétaire satisfasse un certain nombre de conditions spécifiques pour conserver ses avantages.

A Noter : Les frais de notaire dans l’ancien (7-8% du prix d’acquisition) sont largement supérieurs aux frais de notaire en vigueur pour le neuf (entre 3-4%)…c’est un élément à prendre en compte si vous investissez avec une attention particulière pour votre budget !

Quel que soit votre profil, vous pouvez utiliser le comparateur Gridky afin de trouver le meilleur bien éligible au dispositif choisi, et adapté à votre projet !