SCI et Plus value immobilière 

Une Société Civile Immobilière permet de réaliser des investissements à plusieurs (cf notre récent article sur la SCI en Pinel) et de transmettre facilement son patrimoine.  Mais d’un point de vue fiscalité, il faut bien connaître les avantages et inconvénients des régimes d’impositions des sociétés civiles avant de faire son choix. En effet une SCI peut être soumise à l’Impôt sur les Revenus (IR) ou l’Impôt sur les Sociétés (IS). 

Dans le second cas de figure, les plus values immobilières sont alors plus fortement imposées.
Retour sur la fiscalité applicable pour les SCI en cas de plus value sur des biens immobiliers. 

SCI assujettie à l’Impôt sur les Revenus (IR)

Dans le cas d’une SCI soumise à l’IR, ce sont donc les associés qui sont imposés sur les revenus et les plus-values générés par la société. Ainsi, si une plus-value immobilière est réalisée, la fiscalité sera la même que pour un particulier. 

La plus-value =  prix de vente net vendeur – prix d’achat et les frais d’acquisition.

• Des abattements sont appliqués en fonction de la durée de détention du bien ( cf article sur quand revendre sa résidence principale )

• Après avoir appliqué les différents abattements, vous obtenez une plus-value immobilière nette qui sera imposée à 19 %. Les prélèvements sociaux de 17.2 % seront eux calculés avec un barème d’abattement moins avantageux.

SCI assujettie à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

Dans le cas d’une SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS), toute plus-value immobilière réalisée est imposée au titre des plus-values professionnelles :

La plus-value  =  valeur nette comptable du bien – prix de cession.

• Les amortissements réalisés sur le prix d’achat sont déduits du prix d’acquisition, ce qui va augmenter le montant de la plus-value.
• Aucun abattement corrélé à la durée de détention.

• Le montant de la plus-value est ajouté aux résultats de la SCI et les bénéfices dégagés seront soumis à l’IS (15 % jusqu’à 38 120 € puis de 33% au-delà).

• Les associés percevront des dividendes sur les bénéfices après impôts de la société mais ceux-ci seront imposés sur les revenus après un abattement de 40 % et sur les prélèvements sociaux à 17.2 %.

En clair, préférez le régime IR :

Les plus-values réalisées dans le cadre d’une SCI soumise à l’IS seront mathématiquement plus importantes et donc plus fortement imposées que dans le cadre d’une SCI simplement soumise à l’IR.

Si vous êtes intéressés par l’investissement locatif en SCI ou tout simplement par la location meublée (par exemple sous statut LMNP), n’hésitez pas à utiliser notre comparateur pour trouver les meilleurs programmes éligibles !