Investir en Loi Malraux

Contrairement aux dispositifs de défiscalisation en vigueur dans l’immobilier neuf (la loi Pinel par exemple), la loi Malraux apparaît demeurer un cadre solide et privilégié de l’investissement dans la pierre, que l’on est pas prêts de voir disparaître, au grand bonheur des contribuables souhaitant se constituer un patrimoine à fort potentiel.

La loi Malraux : qu’est-ce que c’est ? 

Depuis 1962, la loi Malraux vise à protéger le patrimoine immobilier français via un principe d’incitation fiscale simple : l’investisseur achète un bien ancien ou classé à rénover, situé dans une zone de conservation patrimoniale prioritaire. 

Pour cela il bénéficie d’un avantage fiscal qui correspond à un pourcentage du montant des travaux de rénovation, qui s’élève à 22 ou 30% selon le secteur d’acquisition. 

L’avantage Malraux est toutefois plafonné à 400 000 € de travaux et qui peut s’étaler au maximum sur 4 ans.

Quelles conditions ? 

Le bien doit être situé au sein d’un :

• Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP),
• Site Patrimonial Remarquable (SPR) avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV),
• Secteur sauvegardé, par exemple un Quartier Ancien Dégradé ou un Quartier Conventionné.

Les travaux éligibles à la réduction d’impôts comprennent : 

• La démolition, la restauration des toitures ou de murs extérieurs, 
• La réaffectation à l’habitation, condition imposée par l’Etat
• L’amélioration de l’habitat
• L’aménagement des surfaces telles que les combles, greniers ou parties communes dans le but de les rendre habitables

De façon générale, les travaux entrepris doivent conduire à la restauration intégrale du bien. Sans quoi, vous perdez vos avantages. 

Il vous faudra également au préalable obtenir une A.S. (Autorisation Spéciale de travaux) délivrée par la préfecture et le visa de l’Architecte des Bâtiments de France, qui par ailleurs chapeautera les travaux afin de s’assurer de la non-détérioration du patrimoine. 

Louer le bien rénové

Afin de ne pas perdre l’avantage fiscal et rentrer dans le cadre du dispositif Malraux, vous devrez respecter un certain nombre de critères quant à la location du bien rénové : 

• Le bien doit être loué dans l’année suivant l’achèvement des travaux, 
• Le bien doit être loué vide et à usage d’habitation principale du locataire pour une durée de 9 ans minimum,
• Le bien ne doit pas être loué à un ascendant ou un descendant, ou encore à un membre de votre foyer fiscal.

Les avantages de la Loi Malraux 

En plus de la constitution d’un patrimoine immobilier à fort potentiel de plus value, la loi Malraux a pour principal intérêt de bénéficier de réductions d’impôts relatives à l’enveloppe engagée pour la rénovation de son bien. 

Cette réduction s’élève à : 

• 22% du montant des travaux pour un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine, 
• 30% du montant des travaux pour un Site Patrimonial Remarquable avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur ou en Secteur Sauvegardé. 

Il sera également possible de déduire de nombreux frais engendrés par l’opération : primes d’assurances, frais de gestion, charges locatives, taxe foncière, provisions sur charges de copropriété, tout cela dans la limite de 10 700 €/an. Vous pourrez également dans ce cadre déduire vos intérêts d’emprunts. 

Eu égard à la fin annoncée du dispositif Loi Pinel, l’investissement en Loi Malraux apparaît plus que jamais comme un choix intelligent pour tous les acheteurs souhaitant se constituer un revenu complémentaire à long terme, tout en bénéficiant d’abattements fiscaux. 

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