Lorsqu’un propriétaire investit dans un bien locatif neuf, le dispositif de la loi Pinel peut permettre une défiscalisation allant jusqu’à 21% de la valeur locative du bien sous certaines conditions. Quelles sont alors les charges déductibles en loi Pinel ?
Certains éléments du prêt bancaire :
Les intérêts d’emprunts grâce à la loi Pinel sont déductibles d’impôts dans le cadre d’un investissement locatif neuf. Dans le cadre d’une VEFA (vente en état futur d’achèvement) on parle d’intérêts intercalaires. Les intérêts intercalaires correspondent aux frais liés à un déblocage en plusieurs étapes du prêt.
Les éventuels agios, commissions des banques ou frais de dossier sont également concernés.
Les frais de garanties
On entend par frais de garantie les frais d’inscription hypothécaire ou l’inscription en privilège de prêteur de deniers. L’inscription hypothécaire désigne le fait d’inscrire son bien comme hypothécable en cas de problème de remboursement : c’est une garantie pour la banque. L’inscription en privilège de prêteur de deniers désigne sensiblement la même chose mais concerne surtout les biens anciens (non concernés par le dispositif pinel).
Les honoraires du frais de notaire et la TVA concernant l’inscription hypothécaire (et pas l’achat du bien, attention) sont donc déductibles. Enfin, les sommes versées à un organisme de cautionnement sont également concernées.
La taxe foncière :
Cet impôt local annuel concerne les biens fonciers. C’est-à-dire autant les maisons que les appartements, les immeubles, les locaux commerciaux, les places de parking, les bureaux ou quelconque autre terrain privé. La taxe foncière correspond au taux d’imposition local rapporté à la valeur locative estimée de votre bien. Autrement dit, on applique le pourcentage local d’imposition de la taxe foncière (qui varie d’une ville à l’autre) sur le revenu potentiel annuel que vous pourriez percevoir d’une location.
Sous la loi Pinel, les biens acquis sont neufs et destinés à être loués pour au moins 6 ans. Parce qu’ils sont neufs, la taxe foncière est exonérée pendant 2 ans. De plus, selon les modalités des différentes collectivités, il est possible si le logement correspond bien aux normes énergétiques en vigueur (voir le label Bâtiment Basse Consommation – BBC), d’obtenir une exonération de taxe foncière pendant 5 ans voire plus…. Il y a donc éventuellement possibilité d’être exonéré pendant 7 années si la question a été réfléchie correctement à l’avance.
En revanche, la taxe des ordures ménagères n’est pas déductible mais elle est récupérable auprès du locataire.
Les primes d’assurance :
Pour que celles-ci soient déductibles il faut qu’elles couvrent le risque de conservation ou d’acquisition du bien concerné. Les risques peuvent être :
- Les dégâts des eaux
- Les incendies
- Une catastrophe naturelle
- Une tempête
- Des vols ou du vandalisme
- Bris de glace
- Risque de loyers impayés
- La responsabilité du propriétaire bailleur
- La garantie d’emprunt
Le montant des primes d’assurance concernées pour une déduction doit être justifié par des documents officiels (contrats) pour effectuer une demande de défiscalisation.
Les charges de copropriété
Elles sont également déductibles. Elles peuvent être les dépenses courantes (administration des parties communes, entretien des équipements) mais également des travaux imprévus.
Les travaux imprévus peuvent porter sur la conservation de l’immeuble (dans une mesure plus importante qu’une simple maintenance) ; sur une amélioration de l’immeuble (tels que la création de locaux, de nouveaux équipements…)
Les charges de copropriété portant sur des travaux imprévus concernent aussi les devis et le coût des études d’experts qui auront pu être nécessaires.
Cependant, les travaux de construction ou d’agrandissement sont considérés comme prévus d’une part, et ne rentrent donc pas dans la catégorie des charges déductibles. De même les charges récupérables par le locataire ne sont pas concernées ici.
Frais d’entretien et de réparation
Ces frais concernent le logement lui-même. Ils sont à votre charge mais peuvent être immédiatement déductibles.
On entend par frais d’entretien et de réparation les frais qui ne vont pas entraîner un remplacement d’un bien ou d’un composant. Par exemple : une nouvelle peinture, un revêtement de sol ou un nettoyage de la plomberie.
Attention on parle ici de charges déductibles du revenu foncier pas des impôts. Il faut donc remplir la déclaration des revenus fonciers 2044 pour obtenir la défiscalisation.