Maîtriser la fiscalité en LMNP et LMP est essentiel pour réussir et optimiser son investissement immobilier. Voici les différents éléments constitutifs de la fiscalité LMNP et LMP.
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Obtenir gratuitement des conseils sur mon investissementFiscalité LMNP et LMP : l’impôt sur le revenu
Au niveau fiscal, la location meublée régulière relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Une personne qui loue des meublés dépend du régime micro-BIC dès lorsque ses recettes annuelles n’excèdent pas 72 500 € par an. L’abattement forfaitaire consenti est de 50 %.
Au-delà de ce seuil ou par choix, le régime réel d’imposition prévaut. Il est alors possible de déduire :
- les intérêts d’emprunt ;
- les travaux d’entretien et les travaux de réparation courants ;
- l’amortissement du logement et des frais d’achat, du mobilier et des travaux non déductibles.
En cas de déficit, ce dernier pourra être imputé pendant 10 ans sur les bénéfices engendrés par des locations meublées.
La plus-value
En LMNP
Pour les ventes, le LMNP est taxé selon les principes des plus-values des particuliers. C’est un régime très favorable : les amortissements déduits n’ont pas à être réintégrés.
En LMP
En LMP, l’amortissement qui est non déduit fiscalement est additionné à la valeur nette comptable considérée pour calculer la plus ou moins-value liée à la vente.
La TVA, élément important de la fiscalité LMNP et LMP
Les contribuables qui exercent une activité de location meublée sont généralement exonérés de TVA. Néanmoins, ils doivent s’en acquitter dans les cas suivants :
Donc, par exception, les loueurs en meublé sont soumis à TVA dans les cas suivants : les locations de biens meublés qui se situent dans des hôtels de tourisme classés, des villages de vacances classés ou agréés, des résidences de tourisme classées et les établissements qui proposent des prestations proches de l’hôtellerie (gîtes ruraux, chambres d’hôtes, résidences étudiantes, maisons de retraite, etc.).
Bon à savoir : lorsque les services sont fournis par des prestataires différents, la location meublée est exonérée de TVA.