Peut-on passer par une SCI pour un investissement LMNP ou LMP ?

Il n’est normalement pas possible de créer une SCI pour exercer une activité de location meublée. Pour cause, les SCI sont des sociétés civiles et n’ont donc pas vocation à tirer des bénéfices d’une activité commerciale.

Néanmoins, les règles ont été assouplies afin de permettre aux investisseurs de passer par une SCI pour un investissement LMNP ou LMP.  

Il faut pour cela remplir les critères qui octroient le statut de LMNP ou de LMP et s’acquitter de l’Impôt sur les Sociétés (IS) dès lors que les revenus locatifs représentent plus de 10 % du chiffre d’affaires réalisé par la SCI.

Peut-on cumuler les statuts de SCI et de LMNP ?

La SCI ou Société Civile Immobilière permet à plusieurs associés d’investir dans l’immobilier et de mettre un logement en location. 

L’article 1845 du Code civil nous donne une définition de la société civile qu’il convient de nuancer : « ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet.”

Sur la base de cette définition, il ne paraît pas possible d’exercer une activité de location meublée en LMNP ou LMP via une SCI.

Les profits obtenus en LMNP ou LMP sont imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), normalement exclus du régime de la SCI.

Néanmoins, il est possible d’exercer une activité de location en LMNP via une SCI, à condition que :

• Les recettes issues de la Location Meublée Non Professionnelle ne dépassent pas 23 000 € par an ;
• La LMNP ne soit pas la source de revenus principale de la SCI.

Si l’activité ne correspond pas à ces critères, l’activité de la SCI relèvera alors du statut de LMP. 

Quelles conditions pour passer par une SCI pour un investissement en LMNP ou LMP ?

Attention ! Une SCI peut investir en LMNP en complément d’une activité principale, mais elle perdra les avantages du régime de l’Impôt sur le Revenu (IR) dès lors que :

• Les revenus issus de la LMNP représentent plus de 10 % du chiffre d’affaires annuel de la SCI;
• L’activité de LMNP n’est plus considérée comme occasionnelle.

Impôt sur le Revenu et Impôt sur les Sociétés 

Lorsque une SCI est soumise à l’Impôt sur le Revenu, les bénéfices sont répartis entre les associés au prorata de leur participation au capital social et déclarés sur leur propre déclaration de revenus: c’est le barème progressif de l’IR qui est appliqué. 

• Si la SCI fait défaut à l’une des conditions sus-citées, elle basculera vers le régime de l’Impôt sur les Sociétés, comme c’est le cas pour les sociétés commerciales. Ce passage du régime de l’IR à l’IS est définitif ! 

Le barème progressif de l’IR est souvent plus avantageux que les taux fixes de l’impôt sur les sociétés.

Pour rappel, le barème à taux fixes de l’Impôts sur les Sociétés :

 

 

 

Si vous souhaitez investir en LMNP, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel du dispositif.

En attendant, notre comparateur vous permet dès maintenant de vous faire une idée des meilleurs biens éligibles LMNP.