LMNP : L'investissement rentable et défiscalisé en location meublée
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L. Robin
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“Gridky s’avère être un outil très utile et complet quand on ne connaît pas l’attractivité du quartier dans lequel nous souhaitons investir.”
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Le statut LMNP/LMP, qu’est-ce que c’est ?
Acquérir un logement meublé en résidence gérée ou en résidence de services pour obtenir une réduction de ses impôts sur le revenu en déduisant les charges liées.
- Revenus locatifs < 23 K€/an ou 50% des revenus annuels du propriétaire : Statut LMNP
- Sinon : Statut LMP
LMNP en amortissement
Le terrain, l’ameublement seront déduits sur plusieurs années et la TVA (20% du montant intégral du bien) est remboursée.
Vos options en LMNP/LMP
L’un des marchés les plus porteurs du moment !
La combinaison du très fort déficit en logements étudiants et des bas coûts d’acquisition des meublés en résidence étudiante en font un investissement très rentable.
C’est un investissement peu risqué et qui assure des revenus facilement.
Le nombre croissant de seniors conduit à l’expansion d’un marché autrefois délaissé.
Un placement intéressant quelle que soit la surface, dès lors que le logement se trouve dans une zone à forte attractivité touristique.
Dans ce type de résidence de services, l’offre concerne majoritairement de petites surfaces.
L’acquéreur peut donc acheter plusieurs lots et accroître ses revenus complémentaires.
Les Résidences gérées et statut LMNP
Pour être éligible au statut de meublé, le bien doit être immédiatement habitable par le locataire et disposer de l’ameublement prescrit par la loi, il est tout à fait possible de meubler un appartement vide et de souscrire au statut.
Néanmoins intégré à une résidence de services, ou résidence gérée le statut LMNP est beaucoup plus simple et vous assure un revenu mensuel grâce à la signature d’un bail commercial avec le gestionnaire de la Résidence. Une résidence gérée est un ensemble d’appartements situés dans un ou plusieurs bâtiments proposant des services aux locataires.
Pour être qualifiée de résidence gérée ouvrant droit au statut de LMNP, la résidence doit offrir au moins trois des quatre services suivants :
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Nos 4 critères d’évaluation des biens en résidence gérée
Solidité du gestionnaire
Tient compte de l’ancienneté et du chiffre d’affaires de la société de gestion, mais aussi de l’ampleur du parc de résidences gérées.
Capacité à remplir la résidence
Taux moyen d’occupation sur la zone par rapport à la moyenne nationale.
Rentabilité locative
Dans quelle mesure les loyers générés sont capables de couvrir investissement initial.
Attractivité du quartier
Considération des transports en commun alentour et des services du quotidien.
Les avantages des résidences gérées LMNP
En résidence gérée, la gestion du bien est confiée à un spécialiste pour une durée comprise entre 9 et 12 ans.
Un bail commercial sera signé entre le gestionnaire et l’investisseur, qui n’aura ainsi que peu à se préoccuper de la gestion du bien.
Le statut de LMNP statut offre des avantages fiscaux uniques, en permettant d’amortir son bien sur une très longue période, de même que les équipements et mobilier (sur la valeur d’usage).
Ce statut permet également de déduire des impôts les charges liées à la gestion et aux intérêts de l’emprunt contracté.
Quel que soit le régime choisi, le dispositif LMNP/LMP permet à l’investisseur de se faIre rembourser la TVA correspondant au montant de son investissement.
La LMNP permet de déduire de ses revenus toutes les charges liées à l’achat d’un bien immobilier, loué en meublé.
Il n’existe pas de listes de charges déductibles. On considère simplement qu’elles doivent : être en lien direct avec l’entretien du bien, être justifiées par une facture, un ticket ou une décision de copropriété, et entrer dans le cadre des charges de l’exercice de l’année en cours.
Les résidences gérées LMNP sous le régime réel d’imposition
Le régime réel d’imposition permet aux charges liées à l’investissement d’être déductibles des revenus locatifs.
Sont concernées : les charges de copropriété, les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance ou la taxe foncière.
Ce régime permet également une déduction des amortissements du bien meublé. Terrain et ameublement seront déduits des impôts sur plusieurs années.
La TVA à hauteur de 20% du montant total du bien est aussi remboursée.
A noter : il est possible de souscrire au régime réel même si vos revenus sont inférieurs à 32 900 € par an.
Vidéos explicatives
Zoom sur le statut LMNP/LMP
LMNP signifie Loueur en Meublé Non Professionnel. Il s’agit d’un statut fiscal en France qui permet à un particulier de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Pour bénéficier de ce statut, le propriétaire doit remplir certaines conditions, notamment ne pas dépasser un certain seuil de revenus locatifs et ne pas exercer cette activité de manière habituelle et professionnelle. Les charges déductibles sont relatives à la gestion et à l ’entretien du bien locatif. Par exemple : les frais fixes comme l’eau, l’électricité, l’assurance pour loyer impayés, les frais de notaire, les charges de copropriété hormis les travaux...Parmi les charges déductibles, nous retrouvons également les amortissements de la valeur du bien. Il est important de distinguer le mobilier et les équipements qui ont respectivement une durée d ’amortissement différente comprise entre 5 à 8 ans ainsi que de 20 à 40 ans.
Investir en amortissement permet de déduire la perte de valeur du terrain et de l’ameublement sur plusieurs années. La TVA (20% du montant intégral du bien) sera aussi remboursée.
Sur du long terme, l’amortissement se révèlera intéressant.
Conditions pour obtenir le statut LMNP
Pour avoir accès au statut de LMNP, l’investisseur doit :
- Déclarer ce qu’il perçoit au titre de ses investissements dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
- Ne pas relever du statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel), c’est à dire ne pas être inscrit pour cette activité au Registre du Commerce et des Sociétés et toucher des revenus locatifs supérieurs à 23 K€/an.
Les résidences éligibles au LMNP sont des résidences dites de services : résidence étudiante, senior ou EHPAD, résidence de tourisme ou d’affaire.
Résidence étudiante
Le fort déficit en logement étudiant associé au bas coût d’acquisition des meublés en résidence étudiante en font un investissement très rentable.
Résidence senior ou EHPAD
Le nombre croissant de seniors conduit à l’expansion d’un marché autrefois délaissé ce qui en fait un investissement peu risqué.
Résidence de tourisme
Un placement intéressant quelle que soit la surface dès lors que le bien se trouve dans une zone à forte attractivité touristique.
Résidence Affaires
L’offre dans ces résidences de services concerne majoritairement de petites surfaces, ce qui permet à l’acquéreur d’acheter plusieurs lots et d’accroître ses revenus complémentaires.
La location meublée est plus intéressante que la location nue.
Si le prix d’achat dépend de la surface et de la localisation, il est possible de trouver des biens pour moins de 100 K€.
Le bien est ensuite loué par un bailleur spécialisé pour une durée minimale d’engagement de 9 ans.
Il est possible d’acheter un bien en LMNP sans apport, dans la mesure où l’emprunt est remboursé par les loyers générés. Optez alors pour des résidences de type EHPAD, senior ou étudiante, qui concernent majoritairement des petites surfaces plus abordables, rentables et sûres.
Les villes les plus intéressantes aujourd’hui sont Toulouse, première ville étudiante de France, Paris, Nice, Nantes, Bordeaux et Rennes. Elles offrent de jolis rendements, que ce soit en résidence étudiante, de tourisme ou d’affaire.
Le statut de LMNP permet d’amortir son bien et les équipements ou mobilier sur une longue période, mais également de déduire des impôts l’intégralité des charges liées à la gestion et aux intérêts de l’emprunt contracté. La TVA de 20% peut elle aussi être intégralement récupérée.
Les investisseurs en LMNP peuvent opter pour le régime réel simplifié ou la déclaration en micro BIC. Le régime réel simplifié est souvent plus avantageux, mais nécessite d’être bien entouré, car il multiplie les déclarations et les formalités. Il faudra pour cela renseigner le formulaire P0i dans les 15 jours suivant le début d’activité (date d’achat, ou au plus tard dans les 15 jours suivant l’arrivée du 1er locataire).La déclaration en micro BIC, plus simple, permet un abattement forfaitaire à 50%, parfois moins intéressant que le régime réel simplifié. Adressez-vous à un professionnel pour vous aiguiller dans ce choix !
Ce statut fiscal est accessible car les prix d’acquisition des biens éligibles sont modérés. Autre avantage non négligeable: la gestion locative est assurée par un bailleur commercial, ce qui offre l’assurance de toucher un revenu fixe mensuel (même si le logement est vide).
On les trouve dans le Code Général des Impôts, dans le Code de la Construction et de l’Habitation et dans les Bulletins Officiels des Impôts.
- Article 156 et Article 199 sexvicies du Code Général des Impôts
- BOI 3A-2-03 du Bulletin Officiel des Impôts
- Articles L632-1 et L632-2 du Code de la Construction et de l’Habitation
En tant que propriétaire d’un logement en location meublée, vous pouvez déduire les charges liées à l’acquisition, à la réparation et à l’entretien de votre bien immobilier, ainsi que les charges locatives qui incombent normalement au locataire.
- Les charges déductibles comprennent notamment les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du bien immobilier, les travaux de réparation, d’amélioration ou de construction, les primes d’assurance, les frais de gestion et d’administration de la location, les taxes foncières, les frais de copropriété, les dépenses liées aux équipements et mobiliers du logement (achat, réparation, remplacement, etc.)
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- Pourquoi et comment investir dans l’immobilier en résidence gérée
- A qui s’adresse l’investissement en LMNP
- Comment financer son logement en résidence gérée
- Les avantages et inconvénients du LMNP en résidence gérée
- Comment fonctionne la location en résidence gérée
- La fiscalité du statut LMNP
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